Weryfikacja księgi wieczystej jest niezbędną czynnością dla kupującego zanim zdecyduje się podpisać umowę sprzedaży. Wiedząc jak ważny jest to dokument wyjaśnię czym jest księga wieczysta, czemu służy, a także jak jest zbudowana i jak ją „czytać”.

Księga wieczysta to inaczej rejestr publiczny przedstawiający stan prawny nieruchomości. Zawiera on szczegółowe informacje, które umożliwiają identyfikację nieruchomości, jej właścicieli oraz ewentualne korzyści lub obciążenia z nią związane. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe dla różnych nieruchomości: gruntów, lokali i budynków. Ważne pojęcia związane z terminem Księga wieczysta to:

 

Jawność ksiąg wieczystych – każdy, nawet nie będąc właścicielem, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią udostępnioną na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości (http://ekw.ms.gov.pl/).

Pierwszeństwo praw wpisanych – oznacza, że ograniczone prawa rzeczowe (czyli: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służebność, użytkowanie, hipoteka), które są wpisane w księdze wieczystej mają pierwszeństwo w stosunku do praw nieujawnionych, nawet jeśli te ostatnie powstały później.

Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych – przyjmuje się zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów.

DZIAŁ I podzielony jest na dwie części. Pierwsza z nich to „Oznaczenie nieruchomości” (Dział I-O) – czyli podstawowe informacje o danej nieruchomości oraz miejscu jej położenia. Mówiąc wprost w przypadku mieszkania znajdziemy takie dane jak województwo, powiat, gmina, przeznaczenie lokalu, metraż czy informacje o pomieszczeniach przynależnych. Druga to „Spis praw związanych z własnością” (Dział I-Sp) – w tej części działu pierwszego znajdziemy informacje o prawach przysługujących właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości np. odrębna własność, ilość udziału w nieruchomości wspólnej, jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to znajdziemy tu informację na temat spółdzielni.

 

DZIAŁ II „Własność” – tu dowiemy się kto jest właścicielem a kto współwłaścicielem, jakie mają udziały w nieruchomości oraz jaki jest rodzaj współwłasności.

DZIAŁ III „Prawa, Roszczenia, Ograniczenia” – tutaj znajdują się wszystkie informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości:

np. służebność, dożywocie, prawo przesyłu, prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych, a także informacja czy komornik zajął daną nieruchomość.

Dział IV, „Hipoteka” – powie nam czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, kto jest wierzycielem hipotecznym, na jaką kwotę i w jakiej walucie hipoteka została ustanowiona.

Na samym dole każdego działu znajduje się informacja jakie dokumenty są podstawą wpisu do księgi. W różnych działach księgi wieczystej znaleźć się też mogą wzmianki – tzw. Dz.KW. Oznaczają one, że do danej księgi wpłynął wniosek, który jest w trakcie rozpatrywania przez sędziego, co jest dla nas informacją o niezgodności księgi wieczystej z faktycznym stanem prawnym. Dlatego bardzo ważne jest aby przed podpisaniem umowy sprzedaży zweryfikować zachodzące zmiany w KW – zakup takiej nieruchomości może być niebezpieczny. Dlaczego? Bo gdy jest wzmianka to transakcja nie korzysta już z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - warto o tym wiedzieć.