Kursy walut NBP: USD 3,65 | EUR 4,29 | CHF 3,78 |
Strona główna | Mapa serwisu | Zgłoś ofertę | Polityka plików cookies| Kontakt
Wyszukiwarka
Numer oferty
Miejscowość lub dzielnica
Ulica
Cena
Powierzchnia
Liczba pokoi
 
Oferty specjalne

kompleksowe usługi z zakresu:

  • PRAWO CYWILNE
  • PRAWO HANDLOWE
  • PRAWO PRACY
  • PRAWO UPADŁOŚCIOWE
  • PRAWO RODZINNE
  • PRAWO KARNE
  • PRAWO NIERUCHOMOŚCI
  • PRAWO SPADKOWE
  • FUNDUSZE UNIJNE
  • ODSZKODOWANIA

 

Strefa klienta

I. ZANIM ZDECYDUJESZ SIĘ NA WSPÓŁPRACĘ Z BIUREM...

II. POŚREDNIK-CZY JEST W OGÓLE POTRZEBNY?

III. PODSTAWOWE POJĘCIA ZWIĄZANE Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI

IV. JAKIE DOKUMENTY SĄ POTRZEBNE DO SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?


I. ZANIM ZDECYDUJESZ SIĘ NA WSPÓŁPRACĘ Z BIUREM...

Współpraca z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami niestety nie zawsze kojarzy się z dobrze przeprowadzoną transakcją kupna/sprzedaży/wynajmu itp. Artykułem tym chcielibyśmy wytypować naszym klientom kilka wskazówek na które powinni zwrócić uwagę decydując się na współpracę z biurem nieruchomości. Poniżej przedstawiamy rzeczy na które bezwzględnie należy zwrócić uwagę korzystając z agencji nieruchomości:

1. Licencja – Za realizację każdego zlecenia odpowiedzialny jest licencjonowany pośrednik. To nie tylko większa gwarancja bezpieczeństwa dla klienta, ale przede wszystkim wymóg ustawowy. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2) "pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami". Licencję nadaje Minister Infrastruktury. RADA DLA KLIENTA: zawsze spytaj o nr licencji pośrednika.


2. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.). Posiadanie polisy OC jest bardzo ważne dla klientów biur, ponieważ zabezpiecza ich interesy na wypadek poniesionych strat finansowych, z powodu niedopełnienia obowiązków przez agencję nieruchomości. RADA DLA KLIENTA: Dowiedz się, czy biuro z którym zdecydowałeś się współpracować posiada ubezpieczenie.


3. Prowizja – Zazwyczaj prowizja pobierana jest zarówno od strony kupującej, jak i sprzedającej. Jej wysokość waha się zazwyczaj w granicach 1-6 % wartości nieruchomości. Wysokość prowizji uzależniona jest od tego, czy zgodnie z umową ma ją zapłacić wyłącznie jedna strona (najczęściej sprzedający – jej wysokość wynosi wówczas od 4,5 do 6%), czy też prowizję płacą obydwie strony transakcji - wtedy wysokość prowizji wynosi od 1 do 3%). Prowizja należy się agencji tylko wtedy, jeśli transakcja rzeczywiście doszła do skutku dzięki aktywności pośrednika. Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje „kodeks powinności pośrednika” do którego obowiązku należy m.in. wykonywanie czynności pośrednictwa ze szczególną starannością. RADA DLA KLIENTA: Pamiętaj, że wysokość wynagrodzenia dla biura wynika wyłącznie z uzgodnienia jej pomiędzy Tobą a biurem. Masz możliwość negocjowania wysokości prowizji.


4. Umowa – Umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie usług, która zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów ( m.in. umów sprzedaży, kupna, dzierżawy, wynajmu, najmu nieruchomości ) określonych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. RADA DLA KLIENTA: Zanim podpiszesz mowę- najpierw przeczytaj ją uważnie. Jeśli masz wątpliwości - poproś o ich wytłumaczenie lub doprecyzowanie.

Wyróżniamy dwa rodzaje umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:
· umowa otwarta
· umowa na wyłączność


Umowa otwarta – umowa taka jest podpisywana na czas nieokreślony i można ją wypowiedzieć w każdym momencie. Właściciel mieszkania zazwyczaj zgłasza chęć sprzedaży swojej nieruchomości do kilku biur, zawierając tym samym kilka umów typu otwartego. Istotą ich treści jest to, że pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia w wypadku dojścia do transakcji na skutek podjętych przez pośrednika czynności.
Umowa na wyłączność – to umowa, która przyznaje pośrednikowi wyłączne prawo do oferowania danej nieruchomości jako przedmiotu transakcji. Wyłączność oznacza wyłączność wykonania oferty przez pośrednika i zapłaty mu wynagrodzenia bez względu na to, kto pozyskał nabywcę: zleceniodawca czy pośrednik.

Podstawowe klauzule jakie pojawiają się w umowach pośrednictwa określają:
· Datę i miejsce zawarcia umowy
· Strony umowy
· Dane dotyczące przedmiotu umowy
· Warunki umowy pośrednictwa; zastrzeżenie wyłączności
· Zakres czynności pracy pośrednika
· obowiązki zleceniodawcy
· Wskazanie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy
· Wysokość wynagrodzenia pośrednika
· Wysokość kar umownych
· Czas trwania umowy
· Ubezpieczenie pośrednika
· Oświadczenie o ochronie danych osobowych

5. Kary umowne – bywają w życiu niezależne od nas sytuacje ( choroba, śmierć bliskiej osoby, strata pracy), które mogą przyczynić się konieczności wycofania się z transakcji. Dlatego należy unikać zapisów umownych, które powodują, że za odstąpienie od umowy trzeba będzie zapłacić wysoką karę. RADA DLA KLIENTA: Czytając umowę zwróć uwagę na wysokość kar umownych

Pamiętajmy, iż nie ma szablonowych umów, które bez względu na wszystko musimy podpisywać. Treść poszczególnych paragrafów może ulec zmianie, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości. Nie bójmy się przyznać, iż nie rozumiemy jakiegoś zapisu-MAMY DO TEGO PRAWO.


II. POŚREDNIK-CZY JEST W OGÓLE POTRZEBNY?

Znajdując się w sytuacji, kiedy chcemy sprzedać lub kupić mieszkanie, działkę czy dom bardzo często rozważamy skorzystanie z usług pośrednika. Większość z nas chce wszystkim zająć się samodzielnie, uważając, że pośrednik jest zbędny a wysokość jego prowizji zbyt wysoka.
Uważamy, że warto decydując się na zakup czy sprzedaż nieruchomości rozważyć korzystanie z pomocy pośrednika, DOBREGO POŚREDNIKA, który swoją wiedzą zapewni bezpieczeństwo transakcji, zaś swoim zaangażowaniem profesjonalnie opisze nieruchomość. Wierzymy, że istnieją jeszcze tacy DOBRZY POŚREDNICY, którzy wspólnie z nami chcieliby obalić mit, iż praca pośrednika ogranicza się jedynie do inkasowania prowizji.
Niestety wokół nas jest wielu nieuczciwych ludzi –nie tylko pośredników, którzy do swojego zawodu podchodzą bez pasji, a najważniejszy jest dla nich tylko zysk. My nie popieramy takich pośredników, wręcz mówimy im głośne: NIE! Bardzo często słyszymy i czytamy o pomysłach pośredników, które są przerażające: kopiowanie zdjęć nieruchomości i prezentowanie ich jako własnych, pobieranie zaliczek a konto swoich czynności, drakońskie prowizje, czy kary umowne, to tylko niektóre czynności pseudo pośredników. Takich pośredników radzimy unikać!!!
Stoimy na stanowisku, że usługa pośrednika to porada fachowca rynku nieruchomości, która niesie za sobą ogromną odpowiedzialność. Decydując się na współpracę z pośrednikiem mamy prawo oczekiwać od niego wysokiej wiedzy, ale też pomocy-przy kompletowaniu dokumentacji, przy załatwianiu formalności w urzędach, przy wyliczeniu dokładnych kosztów transakcji, przy przygotowaniu umów przedwstępnych, ale też negocjacji warunków umowy i ustaleniu szczegółowych zapisów.

W związku z zawartą umową pośrednictwa pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

· księgach wieczystych;
· katastrze nieruchomości;
· ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
· tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;
· planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o  warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
· rejestrach osób oraz prawa odrębnej własności lokalu;
· ewidencji ludności.

Do końca roku 2007, aby otrzymać licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, wystarczyło posiadać średnie wykształcenie, odbyć kurs, półroczną praktykę i zdać egzamin państwowy. Od 1 stycznia 2008 roku został zniesiony egzamin państwowy. Obecnie należy posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami oraz odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę. Ponadto osoba ubiegająca się o licencję musi być niekarana oraz posiadać pełną zdolność do czynności prawnych.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności pośrednika:

· stosować przepisy prawa;
· stosować standardy zawodowe;
· kierować się zasadami etyki zawodowej;
· czynności pośrednictwa wykonywać za szczególną starannością;
· kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności;
· posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej;
· stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.

Oczywiście te podstawowe przepisy ustawy są w wielu źródłach mniej lub bardziej uszczegółowione.
Jesteśmy świadomi tego, że sam zakup nieruchomości to inwestycja wymagająca wysokich nakładów finansowych. Jeżeli do tego ma jeszcze dojść wysoka prowizja dla pośrednika, zazwyczaj unikamy biur pośrednictwa, aby uniknąć dodatkowych kosztów.
Zastanówmy się jednak, czy nie lepiej byłoby ominąć ryzyko popełnienia błędu, powierzając sprzedaż/zakup w ręce kogoś, kto się na tym po prostu zna? My zachęcamy do korzystania z usług profesjonalistów, a nie przypadkowych pośredników. Współpraca z nimi da nam gwarancję szybkiego i bezpiecznego przeprowadzenia każdej transakcji.
Oczywiście ostateczna decyzja należy zawsze do Was drodzy klienci…

 

III. PODSTAWOWE POJĘCIA ZWIĄZANE Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI

Akt notarialny jedna z form dokumentu urzędowego potwierdzająca wykonanie określonej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony, jeśli wymagają tego przepisy prawa lub taka jest wola stron dokonujących czynności prawnej. Niedochowanie formy aktu notarialnego w sytuacji, gdy wymaga tego prawo, powoduje bezskuteczność czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) i jej nieważność (nieruchomość nie przejdzie na nabywcę).

Budowla to każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury (np. tunel, most, wiadukt, estakada, zapora lotnisko).

Budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz mający fundamenty i dach.

Budynek mieszkalny to budynek przeznaczony do celów mieszkalnych. Składa się z pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, które razem tworzą mieszkanie. Oprócz mieszkań w budynku mogą znajdować się pomieszczenia techniczne i gospodarcze. Budynki mieszkalne dzielimy na: wielorodzinne (budynki zawierające więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków), jednorodzinne (wolnostojące, bliźniacze, szeregowe) lub w zabudowie zagrodowej.

Działka gruntu to niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

Działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanowione między wierzycielem i dłużnikiem przez wpis do księgi wieczystej (wpis jest warunkiem koniecznym do powstania hipoteki). Wniosek do sądu o dokonanie wpisu może być złożony przez właściciela nieruchomości lub bank udzielający kredytu. W bankowości hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności banku przede wszystkim kredytów hipotecznych.

Kataster to urzędowy, aktualny system informacji o terenie, oparty na działkach ewidencyjnych gruntu, zawierający rejestr praw rzeczowych do gruntu. Obejmuje geometryczny opis działek w powiązaniu z innymi rejestrami, opisującymi charakter tych praw i ich wartość. Ewidencja gruntów i budynków rejestruje władającego nieruchomością, a kataster rejestruje właściciela nieruchomości i jej wartość.

Księga Wieczysta to urzędowy dokument, z którego dowiadujemy się m.in.: kto jest właścicielem nieruchomości, jakie są ograniczone prawa rzeczowe (takie jak służebność i hipoteka) oraz inne prawa obciążające nieruchomość. Księgi Wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczegółowych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomość budynkowa to budynek wzniesiony na gruncie Skarbu Państwa, gminy bądź związku gmin przez użytkownika wieczystego i stanowiący oddzielną od gruntu własność.

Nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal będący przedmiotem oddzielnej własności, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wpisany do księgi wieczystej.

Nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Pomieszczenia pomocnicze to części składowe nieruchomości wspólnej, np. pralnia, suszarnia, wózkownia.

Pomieszczenia przynależne to części składowe lokalu, choćby do niego nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal, np.: piwnica, strych, komórka, garaż.

Pomieszczenie użytkowe to pomieszczenie spełniające funkcje zgodne z przeznaczeniem budynku i nie będące pomieszczeniem gospodarczym lub pomieszczeniem technicznym. W budynku mieszkalnym będzie to np. pralnia, suszarnia, pomieszczenie na wózki dziecinne.

Suterena to kondygnacja przyziemna budynku zawierająca pomieszczenia użytkowe, w których poziom podłogi w części lub w całości znajduje się poniżej terenu, lecz przynajmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się na głębokości nie większej niż 0,9 m w stosunku do przylegającego terenu.

Współwłasność zachodzi wówczas, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Stosunek ten charakteryzują trzy elementy: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

IV. JAKIE DOKUMENTY SĄ POTRZEBNE DO SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Dokładna weryfikacja wszystkich dokumentów w celu sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży jest czynnością niezbędną podczas każdej transkacji. Geraszek Nieruchomości dba o to, aby pomóc klientom skompletować je wszystkie by odpowiednio przygotować nieruchomość do bezpiecznej transakcji. Jednocześnie jako wykwalifikowane biuro wiemy, że każda nieruchomość jest inna, ma swój specyficzny charakter i wymaga indywidualnego podejścia, dlatego liczymy się z tym, iż lista dokumentów, którą przygotowaliśmy dla Państwa może czasem odbiegać od tej wskazanej poniżej.

1. Przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) potrzebne będą:

  • podstawa nabycia,
  • aktualny odpis księgi wieczystej (jeżeli jest założona),
  • aktualne zaświadczenie potwierdzające brak zaległości czynszowych,
  • w przypadku gdy mieszkanie odziedziczyłeś - postanowienie sądu o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu,
  • aktualne rachunki za media, itp,
  • dowody osobiste właścicieli.

2. Przy sprzedaży nieruchomości lokalowej (odrębnego lokalu mieszkalnego) potrzebne będą:

  • podstawa nabycia,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • aktualne zaświadczenie wydane przez zarządcę budynku, potwierdzające, że nieruchomość lokalowa nie posiada zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych,
  • w przypadku gdy mieszkanie odziedziczyłeś - postanowienie sądu o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu,
  • aktualne rachunki za media, itp,
  • dowody osobiste właścicieli.

3. Przy sprzedaży domu potrzebne będą:

  • podstawa nabycia,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • kserokopia mapy zasadniczej,
  • aktualna informacja o przeznaczeniu działki w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego,
  • w przypadku gdy dom odziedziczyłeś - postanowienie sądu o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku,
  • dokumentacja techniczna budynku,
  • dokumenty zgłoszenia zakończenia budowy lub pozwolenie na użytkowanie,
  • ostatnie rachunki za prąd, wode, gaz,
  • decyzja o podatku od nieruchomości,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
  • dowody osobiste właścicieli.

Ważne: sprzedając dom w stanie surowym lub dom w trakcie budowy, czy rozbudowy dodatkowo będą potrzebne również ważne pozwolenie na budowę i dziennik budowy.

4. Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej potrzebne będą:

  • podstawa nabycia,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • aktualny wypis z ewidencji gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • kopia mapy zasadniczej,
  • w przypadku gdy grunt odziedziczyłeś - postanowienie sądu o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku,
  • decyzja o wysokości podatku od nieruchomości,
  • zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy,
  • dowody osobiste właścicieli.

Ważne: Przy sprzedaży działki zawsze należy okazać nabywcy jej granice!

5. Ponadto do przeprowadzenia transakcji będą potrzebne również Twoje dane jako Sprzedającego/Kupującego, a mianowicie:

  • imię (imiona) i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • stan cywilny,
  • miejsce zamieszkania,
  • Pesel,
  • NIP.

W przypadku spółek i innych osób prawnych konieczne są:

  • wpis do ewidencji działalności gospodarczej lub aktualny KRS,
  • REGON,
  • NIP,
  • umowa spółki,
  • umowa spółki na zbycie/nabycie nieruchomości.

 

© 2018 Kancelaria Prawno-Finansowa PARTNERZY Adam Kucharski. Wszystkie prawa zastrzeżone.